1993年12月至1994年4月间，A开发公司分别与佳某等12户商品房买主签订了商品房购销契约书。契约中约定了购房位置、销售价格、建筑标準、结算、付款、验收方法、税费负担、违约责任以及房屋售后管理等。

契约第2条第2项约定：“商品房价格以建筑面积每平方米造价为计算单位，内容包括：勘测设计、土地徵用青苗补偿、劳动力安置，房屋建安工程费用、给排

水电等配套设施费用。”第6条第2项约定：“甲方(公司)负责办理房屋交易和产权手续，并领取房权证，待乙方(买主)将全部款额交足甲方后，由甲方连同购销房屋一併移交给乙方，所需经费按有关规定执行。其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，不再另行收取”。

契约签订后，12户买主分别向开发公司交纳了购房定金。1994年年底前，12户买主交清全部购房款后，开发公司按契约约定陆续将房屋移交给12户买主，并于1995年3月将其房屋所有权证移交完毕。1995年4月，该房屋所在地财政所徵收了房屋买主的契税总计19986.53元，上述买主以契税不应由自己承担为理由，向该房屋所在地人民法院提起诉讼。

10户商品房买主以购销契约第6条第2款“其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，不再另外收取”的约定而推定房产契税应由被告承担，这显然属于对房产契税形成及其特徵税的错误理解。这里有必要对房产契税做一下说明。

契税是一种财产税，是以财产的数量和总价值为对象，并且是房产售后的税目，有专门的经征机关。它不可能包含在房屋造价之内。因此，房产公司无权代征，也无法代征。

本案在审理过程中，原告提及开发公司未告知契税的交纳义务人，认为这是开发公司以欺诈手段实施的民事行为。这是否是欺诈的民事行为？

构成欺诈的民事行为有三个要件：①欺诈方有欺诈的故意；②有欺诈的行为；③受欺诈一方因陷入错误认识而进行了民事行为。

根据法律的规定，房屋买卖双方应及时办理各种手续，然后由承受方交纳契税，这是房屋承受方应知的法定义务。契税所产生的是一种徵税机关与承受方的行政行为，而不是买卖双方的民事行为，因而开发公司没有告知的义务。同时，在双方的契约中，也无欺诈行为的意思表示，开发公司没有作出代征的表示。

如果开发公司作出代征的表示或同意由其交纳契税，这种行为就是违反法律的无效行为。由此看来，开发公司没有实施欺诈民事行为。应当认为，双方契约中的约定确有模糊之意，容易使人产生误解。但此并不影响契税义务人应承担的义务的履行和此义务属房屋承受方应知内容的认定，也不影响契约双方当事人民事权利义务的具体内容及其与一方当事人在行政法律关係中的义务的区别。