广州市海珠区江海街“红卫村”位于海珠区中部，面积约3．6平方公里，下辖14个经济社，股民3600多人。该村地处广州市新城市中轴线重点规划区域，东邻琶洲国际会展商务区，捷运三号线和八号线穿过，与珠江新城只有珠江的一江之隔。
红卫村是由四个自然村组成的行政村，四个自然村分别是大塘村、新村、苔涌和石榴岗。
基本介绍
- 中文名：红卫村
- 面积：3.6平方公里
- 村民人数：3600多人（2010年）
- 外来人口：约10万（2010年）
地理环境
广州市江海街红卫村位于海珠区中部，由大塘村、新村、苔沖村、石榴岗4个
自然村组成，面积约3 6平方公里。江海街红卫村西面是凤和村，东面是赤沙村，
南面是龙潭村、东风村，北面紧邻新港中路。红卫村下辖14个经济社，股民有3600
多人。由于红卫村东部紧邻琶洲国际会展商务区，且主要的交通干道从四个自然村
中穿过，如江海大道从新村中部穿过，华南快速干线贯穿苔涌村和石榴岗村，捷运
三号则穿过大塘村的西部地域。红卫村的西面毗邻广州大道南，新滘南路位于红卫
村的南面，北面紧邻新港中路，这些道路是红卫村的交通通道，也是周边城区重要
的交通路线，车流量较大，交通便利，在广州市新城市规划建设中，红卫村优越的
地理位置原因，被规划在新城市中轴线上，是重点规划区域，海珠城区的发展规划
需要红卫村的协调发展，因此对大塘村、新村、苔沖村，石榴岗村进行改造和新的
规划是势在必行。
大塘村
大塘总人口为2855人，耕地面积6300多亩(包括上涌村在内)。
海珠区地图
海珠区地图东面属地：磨碟沙以西部分、新村桥脚。其由南至此(即磨碟沙珠江河边——
后窖崩隆涌口)约5公里。南面属地：北窖围、林沙围、后窖崩隆涌东北面；其东
至西约3公里。西面属地：四兴围、和安围、和合围，托盘海、上涌村尾河涌至敦
和市河涌之东面；其南至北(即赤岗塔 四兴围和安围)约4公里。北面属地；
赤岗塔脚、石马围、四大股、新村桥脚、磨碟沙部分；其东至西(即磨碟沙——赤
岗塔)约3公里。
新村
新村东面与苔涌村和赤沙村接壤，由沙路围起往南走向，经年丰围、瑞安围、
江海大道
江海大道君益围以西跨过沙路涌，经沙路涌的岗后的三禾围至窖口，赤沙窖至同苔涌村接壤
的渠壠口以西，经官人坑以西，跨石榴岗路往东苔涌村以南的“玉虚宫”再往南到
东畔涌经水松堂与龙潭村接壤止。
新村西面与大塘村接壤，由南至北走向，南起大塘村以东与龙潭村白石路以北
起，再向北沿着大塘村的东边坑风水堂以东，往北至磨刀坑以东，磨刀坑跨新港路
流向石马围涌以东至石马围涌同赤岗壠交界处止。
南面与龙潭村接壤，由东至西走向，从洪圣围起经手鬆堂以西，沙涌以北过水
舟围以北，沙涌向西经南面的下深醛以西，沙涌以北过水舟围以北，沙涌向西经南
面的下深碴以西，再接龙潭村的白石路，白石路以北同大塘村接壤止。
以北至磨碟沙珠江河、赤岗壠，由西至东走向，西以赤岗壠(赤岗涌)和石马
围交界点起以东，四大股以南的赤岗壠以南的龙眼围至新村墙头以南，往东经沙尾
围，与琶洲村接壤的同益围至。
改革开放以来，新村一直是全海珠区、甚至是广州市最多的养育专业产区。新
村邻边有一间广州水产研究所，一直以来，水产研究的专业技术员、淡水养殖专家
对新村的养鱼专业户及鱼塘养殖作直接指导。六十年代以来，国内引进的鱼类新品
种中，首先在新村养鱼专业户的鱼塘推广，新村很快就发展了许多的养鱼专业户，
在海珠区承包鱼塘养殖发展到番禺、从化、白云、花都、增城、清远、远到高州、
河源等都有承包鱼塘养鱼的专业产。
台涌村
改革开放后，政府分别在九十年代中、末期分别征地建设了新滘南
路和华南快速干线，苔涌村也将大井头榕树对开的土地新村徵用建造现时的苔涌新
屋村。
石榴岗村
在二十世纪民国三十年代，陈济棠治粤期间，政府徵用村内山岗
地，办起文理法商学院，同期开通石榴岗路，可通汽车。抗战期间被日军占据，日
本投降后成为广州地区日军回国集中地，在此用登入艇运去黄埔港用大船返国。抗
战胜利后，重新成为文理法商学院。
二十世纪七十年代末，由部队负责将石榴岗路从黄泥沙路改造为混凝土水泥路，
改革开放后，政府分别在九十年代中末期分别征地建设了新滘南路和华南快速干线，
石榴岗村也将旧村东北面的土地建设成现时的石榴岗新屋村。
现状
海珠区江海街“红卫村”和别的城中村的遭遇基本相同，都是在城市化进程中，
昔日的农村被城市吞食后，就转变成城区的一部分，没有规範的规划，实行的是农
村的发展模式，随着城市发展速度的加快，城中村和城市的差别越来越凸显，城中
村自身存在的问题成为制约城市发展的主要因素，为改造城中村的建设，先分析城
中村的现状，为构建改造模式和改造中应处理的问题进行分析，以找出相应的对策，
经过调研分析发现，红卫村和别的城中村有着共同特点，但也有着自身的特点，广
州红卫村在人员构成、土地房屋权属等方面主要有如下特点：
(1)“红卫村”居住人员成分混杂，多是外来务工人员。广州市在改革开放后，
经济飞速发展，尤其是上世纪八十年代过后，随着国家政策对农民工流动性的限制
减少，农村闲置劳动力多外出务工，选择经济发展程度高的大城市发展，广卅『市就
成为了广大农村人员流动的主要集聚地。广州市里的外来人员在经济上处于劣势地
位，没能力在房价昂贵的城市中心区租房住宿，只能向城市周边的村庄租房，外来
人员对廉价房屋需求的增加，在一定程度上刺激了城中村廉价房屋对外出租。位于
广州市中的“红卫村”村民多利用土地受益，出租房屋坐收房租，低廉的房屋价格
集聚了各种职业人士，其中在工厂、商店和第三服务业中工作的人员占多数，但这
些租房的用户工作大多不稳定，更换工作的频率高，因此城中村的租户更新快，人
口管理上存在困难。
(2)村委会管理体制。l、“红卫村”工商业欠发达，村民的主要收入是依靠出
租房屋获取的租金，以及小规模的餐饮业获取经济受益；2、“红卫村”没有专门的
城市物业管理体系，依然保留以前的村委会模式，虽然在形式上已经转交给政府委
员会管理，但是实质上依然由原来的村委会进行管理。由此可见，政府管理在红卫
村不占据主导地位，不插手村的内务和经济建设，只是在防灾、社区治安等方面协
助管理。
(3)土地功能多样化，所有权混杂。“红卫村”的房屋性质多样化，居住类和
非居住类房屋没有明显的规划，多是混杂排列。同时“红卫村”村民为了谋取更多
的经济利益，任意在村内乱搭乱建，导致建筑密度过大，通风、採光差，公共设施
用地和绿化用地被挤占，基本的卫生和生活要求都难以满足。同时违章建筑没有进
行上报，土地的所有权混乱，属于国有的土地，在未徵得国家同意的前提下就据为
己有。
(4)“红卫村”青年游手好闲。“红卫村”的青年在享受村里的分红时，多不思
进取，在生命的黄金时期，不是接受教育的薰陶或者在工作岗位上实现自身价值，
而是滞留在家中，游手好闲，成为典型的“二世祖”，坐收租金，在生活上铺张浪费，
多注重物质享受，价值观上崇尚西方的拜金主义，失去上进性，每天的生活就是打
牌、遛街，开着昂贵的车到处出风头。
(5)“红卫村”人口密度高，居住环境差。外来人员多是在距离城市较近的城
中村租赁房屋解决住房问题，城中村房屋出租价格远远低于城区房屋价格，这在无
形中吸引了广大的外来务工人员集聚在城中村。在广州市推行城中村改造以来，“红
卫村”附近的几个城中村先后进入了规划改造进程，以前居住在“猎德村”和“琶
洲村”的外来人员顿时失去了住宿场所，面对着城市高昂的租赁房价，这些外来人
口集中转移到“猎德村”和“琶洲村”周边的“红卫村”租房，致使“红卫村”外
来人员骤增了两倍，原本拥挤的住宿环境变得更加狭窄，有限的房屋不能满足多数
人的住宿需求，在调查走访中发现，原本一人居住的房间出现了多人同居一室的现
象，共用厨房和卫生间，在自己租的房屋内上厕所有时候也得排队等待，厨房的阳
台上摆满了各种调料用品，这唯一可以透光的地方也是晾晒鞋子的地方，除了基本
的休息的空间，没有多余的地方可以娱乐。
(6)“红卫村”治安差。在“红卫村”居住的外来人员多文化程度低F，基本
素质相对较低，从事不同的工作，成分複杂；出租屋一般比较隐蔽，这些客观条件
为犯罪活动创造了有力的环境，成为犯罪的高发地带，房东和租房者相互庇护，使
“红卫村”社会治安差，安全隐患高。
(7)村民就业和社会保障难度大。“红卫村”村民长期主要依靠租金生活，收
入来源单一，同时由于文化程度低，不具各相应的生存技能和技巧，在就业竞争中
广州市城中村改造问题及对茦研究
很难从事其他行业的工作。村庄管理体制为发生变化，村集体资金短缺，村民的社
会保障体系不够完善，红卫村村民的社会保障问题突出。
(8)“红卫村”的社区管理形同虚设。一是管理职能部门在红卫村的管理力度
不够，对“红卫村”内的违纪犯罪问题鞭长莫及；二是村委会工作人员人手短缺，
一人担任多项职能，没有更多的经历处理社区问题；三是“红卫村”居住的大量外
来人口，给村庄生态环境、治安、计生等方面带来多重隐患，给当地的社区和城市
管理增加困难。
(9)房屋使用性质不经管理手续，变更频繁。在强大的租房市场的刺激下，“红
卫村”村民为了谋取自身经济利益，经常不经过房屋管理系统允许，随意的变更房
屋的使用性质，居住类住房改装后就变更为商业类用房，这使房屋管理组织对出租
房的管理难度加大，居住用地和商业用地在经济的刺激F，每年大幅度的上升，吞
食了属于绿化地带、道路广场、休闲活动场地等公益性用地。
(10)“红卫村”房屋建造质量良莠不齐。“红卫村”的住宅用房多是新房和旧
房混杂排列，经常看见这样的情形，在一幢五六层的新式楼房的周围，是砖泥结构
的破旧的低矮的瓦房，房屋的质量差别大，也有村民为了在有限的空间里出租更多
的房屋，就拆除房屋的内墙，进行重新分割成多间房，以便更好的出租。
红卫村改造
广州市海珠区江海街“红卫村”聚集了大多数的城市低收入群体，人员密度极
高，房屋密度过大，违章违法建筑布满了整个村庄，一线天、握手楼、亲吻楼在红
卫村是比比皆是，近距离的建筑房屋使日照、通风等基本的卫生和生活需求就不能
满足：城中村的土地使用权属不明，原本属于国家所有的土地，变成了村集体所有，
随意的乱搭乱建房屋，房屋的使用性质变更频繁，这使土地管理和房屋管理难以有
序的进行，影响土地资源的合理利用和城市的整体规划。“红卫村”的四个自然村又
各具特色，大塘村以未来规划中的海珠区政府为邻，处于城市规划的中轴线上，苔
涌村和石榴岗村地理文化资源丰富，周围是七星岗古海岸遗址；新村周边是主要的
交通干线江海大道，有着丰富的古祠堂文化资源。在城市化进程发展的推动下，兼
顾各个自然村自身的特色，保留历史文化遗产，对“红卫村”进行改造是广州市海
珠区建设生态城市、加快城市精神文明建设的需要。
改造方案
红卫村改造基本方案分析
“红卫村”的改造将借鉴“猎德村”的改造模式，但不会直接的照搬“猎德村”
的方案，经过多次的召开：会议商谈改造模式，为了节约改造费用，“ll：卫村”村民倾
向于自己集资改造，不依赖于开发商，通过村集体集资、村民集资以及银行贷款等
渠道获得改造资金，原则上是“红卫村”自己解决改造资金，改造后的新村将
规划为出租去和住房区，村民将按照自l己实际拥有的住房面积分得一套以上的新房。
9亿改造金包括拆迁费、补偿费、以及安置历史文化遗址费用，其中的5 48亿
兀将由村民一行筹资，3 5亿兀是通过融资投资等方式集资。
广州市“红卫村”规划特色；
①依据自然村特色，保障村民经济收入
大塘村、新村、台涌村和石榴岗村这四个地块将被规划为三个主题区域，大塘
村将建设城市中轴线公园、新村是典型的红卫宗祠文化广场、苔涌村和石榴岗村则
是古海岸遗址公园区。为了保障改造后“红卫村”的村民经济收入，还将在改造后
的新村建设一个五星级的文化旅游度假酒『店，周边布置大型的联锁购物商贸城，另
有系列的文化旅游产业将向东一南延伸到番禺区的生物岛及广州大学城，促进经
济的发展。
②住宅区和出租区分开管理
“红卫村”住房分配除了违章违规建筑将按照L：l的对换比例，每户都口』以按照
自己的住房面积分配到一套以l。的住房，改造后的红卫村是32层高的新式楼房，同
时考虑到红卫村的外来人员住房问题，“红卫村”将实行住房区和出租区分别管理的
模式，村民的出租房管理将委託给物业管理公司，这样也减轻了村民24小时保姆的
负担，既方便管理，义能收取租金。
③局部拆迁，自我改造
“红卫村”村民明白改造带来的系，列好处，主动提出自我改造，红卫经济联
合社聘请专家研製红卫村改造方案，对“红卫村”属F的四个自然村进行整体规划，
并对“红卫村”4000多户房屋进行了测量，并撰写城中村改造调研报告，分析城中
村改造的实际问题，以提出具体可行的实际改造措施．将实行局部拆迁的模式，进
行腾笼换鸟，启动区改造完成后，物业将採用集体经营、承包和租赁的方式，将既
得受益用于滚动改造。
④商旅文化于一体
红卫村的改造集商旅文化于一体，保护宗族祠堂的灰雕、青砖等，还会建
shopping，形成文化、旅游和商业为一体的综合区域。
5．2红卫村改造中存在的问题分析
在问卷调查和访谈中发现，“红卫村”改造中也存在一系列的问题．从以下几个
方面分析主要的改造问题(具体访谈记录参见附录)。
改造经费
“红卫村”改造中最关键的问题是经费筹集，能否通过融资方式获取大量的外
来经费，这是改造能否成功的关键，在对十名村干部进行调查中发现．村干部普遍
担忧“红卫村”改造经费的筹集事项，“红卫村”具体负责人也透露出这样的担忧，
同时由于红卫村实行自行改造的模式，没有"发商的改造经验和建房经验，在实际
的改造中能否合理的利用资金，以及高教的实现“红卫村”的改造．这让村民希望
得到政府的相关指导，在对村民的调查和村干部的调蠢中经过分析，有68%的村民
对经费的筹集态度不乐观，村干部中有57%的认为改造经验是主要的．在有改造资
金的情况F，积极地改造技能能合理的支配改造过程，希望能在政府的引导下，既
节约规划成本，又真正实现了城中村的城市化。
集体资产处置
从统计文献分析和实地调查得知，城中村的集体资产具有以下主要特点：一是
集体资产数量可观。村庄在演变中，长期的积累下，城中村基本都具有自l已的集体
资产，且数量庞大；二是资产类型多样化。城中村的集体资产构成，从不同的角度
划分，有不同的类型，总体上一般划分为固定资产和非同定资产两大类，固定资产
比例超过非固定资产比例；三是集体资产与村民联繫紧密。广大村民都想从集体资
产中获益，集体资产的处理关係到广大民众的切身利益。
“红卫村”进行改造前，要先对村集体资产进行合理的估计和处理，第一步就
是弄清楚村集体财产的权属，哪些是村集体资产的範畴。“￡[卫村”的村集体资产的
形态有土地、经营性资产、公益性资产。经营性资产和公益性资产由Ji产权明确，
理应归^村集体资产，但是如何将土地纳入村集体资产存在困难。农村的土地使用
性质主要是宅基地、农田、村属企业用地。在这三种使用形态中，宅基地和农田能
不能归属于集体资产是关键所在，如果归属r村集体资产．由于每户村民实际占有
的宅基地、农田而积存在很大的差异，这势必会引起有地和无地、地多和地少的村
民的愤怒，怎幺处理好村集体资产是个棘手的事情，需要合理的方案和谋略。
第二步是估计村集体资产价格。近些年米，“红卫村”凭藉自身所姓的地理区位
优势，通过兴办多种实业，形成了一笔较为可观的集体资产。例如“红卫村”体育
中心：这个由村所在企业和村民集资1500万元建成的体育中心，有覆盖着人造草皮
的室外足球场，篮球场旁边还建有一座占地i百『积2000多平方米，符合现代羽毛球比
赛的场馆，设施十分齐全。这些集体资产，对促进农村各项公共设旆的建设、社会
福利事业的开展等都发挥了重要的作J{；用。这些公益用地和经营性坩地容易进行估价，
在村集体资产中不容易进行估价的仍然是村民的宅基地和农地，尤其是在土地价格
颇具上升的趋势下，有很大的价格上升区间，如果按照农地的实际价格进行补偿，
农民会看到土地的价格级差：如果按照城市用地的价格进行估价，实际的价格标準
难以界定。
第三步是“红卫村”集体资产的处理。在以往的城中村改造中，集体资产的处
理是个突出的问题，广大农民的维权意识和权属观念在逐步的加强，城中村集体资
产的估价、处理是城中村改造中村民关注的热点，也是一项及其複杂的工作。加快
城中村的城市化，对于促进城市经济发展、社会和谐稳定有着重要的作用，因此抓
好村中集体资产的处置，是稳定民心和减小城中村改造阻力的主要于段。
当前“红卫村”经营着笔集体资产，但这些资产今后要发展牡大又存在不少
难处。主要表现在，现红卫村经营性集体资产主要是投向菜市场、房耀的开发出租
或停车场的建设等一些低层次的行业，『而U随着城中村改造的推进，这些凭藉地域优
势建起来的经营性资产将受到毁灭。因此，如何通过深化改革抓紧建立起一个适应
市场经济要求的集体资产运营体制，已势在必行。
体製法规问题
①土地产权制度问题
土地产权问题是城中村形成的根本原因，也是城中村生活环境问题形成的基本
原因，“城中村”形成的基本原因是产权集体所有，而土地产权制度是“城中村”居
住环境问题形成的根源。农民拥有承包权的土地主要是农田用地和宅基地，在承包
期间农民拥有对承包土地的-占有权、使用权、和获益权，能够独立门主的从事各种
活动，农村土地的产权是归集体所有．城市向外扩展过程中，可以占用农民的土地，
然而不能占有农民的宅基地，这样，开发商就不能从整体上对城市进行规划，只能
绕过农民的宅基地，把宅基地留给农民自行发展，村民由1。没有科学的规划和处理，
只能粗放的发展宅基地的用途，导致城中村的生话环境差，污水施虐，垃圾处理不
当等现象的发生。因此在城中村改造中，要处理好土地产权问题，尤其是村民宅基
地问题，这关係到村民受益的多少，也是确立合理的改造方案的一个前提条件。
②拆迁补偿问题和社会保障障碍
“红卫村”和其他城中村样，是典型的城乡二元结构体制，村民住房管理松
弛，导致违章建筑遍地都是，出现完全失控的问题，在调查中发现，很多村民得知
政府的补偿是按照1：1的对换方J式分配d住房，就见缝插针的建筑房屋或者是在原有
的房屋上面加盖几层简单的住房，这无形中增加了补偿费用。在补偿标準上．拆迁
房和村民意见不统一，拆迁补偿标準是如何确定补偿的具体量化，为了村民的自身
利益考虑，拆迁方不能主观的确定拆迁标準，同时在兼顾拆迁方利益时．村民的补
偿标準过高会加大拆迁成本，不利于城中村的改造工作的进行，因此红卫村要综台
全局考虑，处理好村民的补偿标準问题。
现在的“红卫村”社会保障体制不健全，60%的村民怕改造后仍然不能完善他们
的社会保障体系，出现烂尾楼、分房l等诺言无法兑现的问题．对改造的积极性大打
折扣，希望保留祖屋的经济效益，怕政造后失去土地使生活无着落．失去了现有的
出租屋的收益保障，在思想l。对改造存在观望的态度，虽然村民内心热切的希望改
变现有的生话环境，但是更希望政府能够给出切实的措施，保障村民的切身利益和
生括保障。这也是广州市城中村政造应该注意的问题，在广州市林和村的改造中，
已经搬迁的村民现在还未实行迁回措施，未领到房产证等，这让“红卫村”村民在
心理上不愿意农转非，也体现出广州市城中村改造中存在的普遍问题就是村民的社
会保障机制和村民的安置问题。
住宿问题
“红卫村”在改造前是众多外来务工人员主要的栖息地，一旦“红卫村”改造
进入章程，众多外来人口的住宿问题是需要关注的问题，在对租户进行的问卷调查
中，通过对有效问卷的分析，近8帆租户最担忧的就是城中村改造后自己的去处和
住宿问题，在关于自己去处选项中，多数是迷茫和不知道怎幺办。这些弱势群体在
城市建设中起着顶粱柱的作用，从事着城市人口不愿从事的J作，这些低收入者主
要是依靠城中村廉价的出租屋解决住宿问题，改造后的红卫村．将实行出租房的规
范管理，出租房价格定会上涨，这将使外来人员望而却步，失去租房的能力。
剩余处理问题
“红卫村”改造后将建筑多栎32层高楼，这样有助于实现城中村的土地集约式
利用，村民通过旧房对换新房的方式，一户能对换两套以上的住房，村民占用的只
是商品房的一部分，剩余的大量商品房如何处置是个关键性的问题。红卫村是一个
自行改造的城中村，村民以为在自已的村庄建筑商品房．剩余的商品房应该由村集
体直接进行买卖，不用向国家缴纳房地产收益费用，这导致了国家资产的大量流失。
改造对策
针对以上“红卫村”改造中存在的现实问题，主要是从资金筹集，土地产权归
置、法律法规和管理体制的完善等方面提出一系列的建议，希望对“红卫村”的改
造能起到促进作用。
1. 创新思维，拓宽筹资渠道
城中村改造中需要大量的资金作为改造的前提，筹集资金是一个主要的问题，
各地经济发展形式不同，筹集资金的模式也不同，应该广开渠道、广开门路筹集资
金，坚持谁投资谁受盏的原则，鼓励村民、社会资金参与改造。
“红卫村”初步改造规划中需要约9亿元的改造资金，巨额的资金是改造的基
奉保障．因此需要积极地扩大筹备改造费用的渠道，吸收村集体、村民、社会闲散
资金．运用形式多样的筹资途径，借鉴以往改造成功的先例，城中村改造筹集改造
费用的方式主要有以F三种：一是政府为主体，政府改造费用的主要出资者；二是
村为主体，村民和村集体自行的筹备改造资金，这是“红卫村”将採用的改造方式，
上级政府对改造方案、公益设施给予适当的政茦指导和资金支持；三是市场运营为
主。这是广州市“猎德村”的改造方式，通过市场的运营引入房地产商进行开发。
这是主要的筹资方式，单纯的依靠这几种投资方式还不足以解决政造费用问题，广
卅l市“红卫村”应该大胆创新，鼓励银行借款给改造村，给予低利息贷款；村民分
配住房后，在向国家上交国土税的前提下，多余的商品房可以进行商业出售，商品
房的买卖资金可以用于城中村的绿化设施、环境改造，达到以改造养改造的方式。
“红卫村”筹集改造资金的方式是多样的，在筹集资金时要先进行整体规範规
划．按照公平、公正、公"的原则，走合理髮展之路。
2.合理估价和清算集体资产，实行股份制管理
城中村改造后．为了实现村民利益的最大化，对集体资产进行清算，明确集体
产权，将集体产权变换为村民的股权，实现股份制管理，科学管理，利用集体资产
建立股份制企业。选择股份合作制、物业公司等模式运作集体资产，实现集体资产
的利益最大化。
具体操作上要对集体资产进行清算，请专门的审计机构对集体资产进行评估和
清算，定量的估计集体资产的价格，定性的对产权重新界定，在村民时论、决议同
意F建立台适的经济结构，按照村民所拥有股份的多少．确定对资产的管理权，决
策权和分红权，最终在村民的共同参与和运营F，共同实现分红最大化。
3.完善管理体制和法律制度，保障改造顺利进行
“红卫村”改造中，在村集体资产处理，农民土地补偿、社会J就'l业和生活保障
方面的问题，最主要的原因是现行的管理体制不健全．导致遗留问题严重，要实现
城中村的现代化改造，需耍从根本上进行社会体制的改革，在法律上保障改造有法
可依。
～、改革城乡二元结构体制，主要是改革城乡二元r户藉管理体制．城乡土地使
用制度，城乡社会保障制度。以及城乡二元管理体制。改革城乡二元户籍管理体制．
就是废除城乡的户籍差异化管理的制度，实现户籍平等化体制．建立统一的户口管
理制度，消除城乡二元户籍带来的人口流动、农转非障碍；改革城乡土地使用制度，
把村集体所有的土地转变为国有，尤其是村民r～有使用权的宅基地，宅基地权俑转
变为城市地产，这样就避免了旧的城中村改造后，城市对外扩展中因为宅基地的使
用权属于村民，无法进行村庄的整体规划而导致新的城中村的产生：改革城乡社会
保障制度，农村居民也应该享有城市居民享有的社会保障，建立起统一的社会保障
体制，实现公平化；变革城乡二元管理体制，村集体管理或者村委会管理转换为城
市统一的行政管理，这样使改造后的城中村能和城市化管理相接轨，实现快速的现
代化。
二、建立地方性的法律法规，使改造有法可依。借鉴先前的城中村改造的基本
经验，广州市“红卫村”在改造中应建议广州市海珠区政府建立城中村改造的地方
性法规，这是促进城中村改造步伐的新的措施，能兼顾和保证村民、政府、村集体
的利益，用法规和章程指导城中村改造。例如将村民的宅基地转换为国有土地管理，
被城市徵用：村民补偿政策等，需要一定的法律依据，因此，从长远考虑，我们应
加快立法步伐，保证城中村在改造中有法可依。
三、明确土地法中对土地规定的权属。在城市现代化进程中，土地徵用和宅基
地的徵用政策的变革成为了迫切的问题。为了对农民的宅基地进行科学管理和转换，
在国家土地法的规定下，对宅基地的而积和使用期限来计算农民实际占有的宅基地
面积和受到补偿的费用，能在一定程度上避免对违章建筑占用地的补偿。同时明确
宅基地的申请标準和申请程式，积极推进城市土地徵用改革步伐。
拆迁房屋补偿方式灵活，可以是实物补偿和货币补偿相结合，保证农民有房住，
做到失地不失利益，有经济保障。村集体的经营性用j地和公益性用地按麒市场价格
徵用，补偿给村集体，妥善安置失地农民的生活保障。
为了有效地监督土地补偿金的运营，更好的为村民创造利益，应建立土地补偿
金管理组织，选出农民代表，代表广大农民利益监督土地补偿金的使用，真正为农
民服务。
市低收入人群，并没有向外来人员开放。建议多建设经济适用房，把长期居住的外
来人员纳入入住人员的範围之类．控制城中村出租屋市场，这样既解决了外来人员
的住宿问题，又没有强制性的杜绝出租屋行为，伤害村民和政府的感情。
剩余处理买卖
在广卅I市城中村改造成功的先例中，通过走访发现，多余的商品房出现了空置
和浪费的现象，并没有走上市场实现自身的价值，资源整合利用存在空缺。为了缓
解“红卫村”改造中资金的周转难度，也吸取先例的典型经验和教训，“红卫村”改
造后，多余的商品房要上市进行买卖。买卖所得的收益要向国家上交国有土地税以
及房地产收益税，保证国有资产不流失，既保证国家的利益，也实现了村民的创收。
访谈记录
访谈1
被访者姓名：李卫 年龄：42岁文化程度：国中 婚姻：已婚 职业
居住地址：“红卫村一F属大塘村8大队
A(萍姐)：为什幺不愿意城中村改造?
B(卫)：你想想，在城中村我可以盖高几层，扩建也行，违建加高建花园都行。
改造的话违章那些才补贴那幺一点儿，而且住改造后住房都要收取管理费、垃圾费
等各种费用，租出去出了问题非常麻烦，管理得非常严格。而现在的村屋却没这些
麻烦，且城中村水费电费都相对便宜些，可省下不少生活成本。政府补回的商品房
要整套卅租，在城中村我可以间开一小间一小间的出租。
A老一辈的人会不会因为那些是祖屋，又好多年都生活在那里，而有一种不愿
意离开这个地方呢?
B：多少都会有的，自己的房子住习惯了始终都会觉得舒服点。商品房太高，光
线又不好，靠近马路边吵，窗户不太通风，空气不流通。在城中村，自己住底层，
阴凉又舒服，连夏天都不用开空调，而且自己喜欢盖多高就盖多高，光线又好。特
别是在楼顶我晒什幺都可以，多好!
A：城中村改造给你们带来收益上的损失和生活环境的改变外，从实际上讲，你
们会不会感觉到城中村改造也会给你们带来一些好处．例如环境变好点，将来你们
的子女会接受到更好的教育，会更接近城市人的思维和生活空间?这样的话，你们
会不会容易接受点，特别是像你们年轻的?
B：年轻的都会接受。因为他们读书多，见识多，眼光比较长远，看得到城中村
改造的好处，而且已经深深感受到随着外来人不断地进入村庄，带来了一系列的问
题。例如，纺织厂、印染厂都把环境搞得髒、乱。差。垃圾到处都是，连那些周围
的水渠都积满了垃圾，有相当一部分外地人素质都比较差，经常到处扔垃圾，而且
完全不顾及周围的影响，经常在家里开音响声音很大，或大声说话、开玩笑：晚上
那些製衣厂的机器半夜两三点还嗡嗡嗡地响，这些民工半夜回来又是煮菜又是洗衣
服，把锅碗瓢弄得很响，还有经常放鞭炮的，像我妈妈，经常一个晚上睡觉都会醒
几次：城中村蟑螂义多，老鼠义多，周围环境差，人人素质根低，村里的出租屋都
是随便盖的，有些下水道直接就向街上排出，有些粪便也直接从水渠排出来；村里
的小路烂了也没有人修理。
A：如果城中村改造会带来一些生活的改变，政府的补贴更台理化，人性化，那
幺包括你和你的上一辈人，对城中村改造的感觉会不会能够得到改变?
B：如果政府能够合理补偿，而且能々大家满意，首先是要自己有地方住，而且
义有钱补回给村民，那幺我们也能理解政府要改造城中村的意图，不会有太多的意
见。因为其实村民们都明白，地是国家的地，国家要徵收也是因为城市建设的需要。
A：那假如说你们城中村改造之后要撤离你们原来居住的地方，迁移其他地方．
由国家统一安排，你们是否同意搬迁?B：如果地理位置相差不是报多，不要搬到比
较偏远的地方，变通方便那就比较好。如果那些交通不方便，各方面都不完善，上
不着天，下不着地，那幺大家都不会愿意搬啦!
A：现在租你们家房子的，通常是哪儿类人多?
B=一般都是外来工，还有在读的、刚出来社会的大学生、开店铺的、的是司机。
现在最近几年开了很多，I：厂，有些是做生意的，有些是无业游民。在这一年有很多
的纺织J，小型作坊、煤场、小吃店、超市，一个家庭来租房子的不多。
A：你们80后的年轻人，基本上现在都读大学，会不会有一部分人是靠出租屋收
入过二世祖生活，有没有不想读书的?
B：有，我表哥就是。跟我同年的．周围的朋友都有。
A．那他们有没有不用读书就有收入的思维呢?
B_有。在我们地方有一句经典的话：“我老妈有六七间房子出租，不读书断了
脚都有生活费。”
A如果没有这个收入以后，有没想过将来怎幺生活?
B那些年轻人现在也开始醒悟了，就算家里很有钱，现在也会出去_r作。哪怕
是做保全、运货司机、或者到丁厂打工的都有。
A．会不会感觉随着城中村改造的大氛围而改变你们的一些老观念．或者说，有
一些危机感?
B：有一部分影响啦。但是就算是有危机感，他们的钱包依然是涨涨的，至少目
前没有一种可以令他们去奇斗的压力。因为每个家里都有出租屋的收入。
访谈2
被访者姓名：刘长福年龄：35岁文化程度：高中婚姻：已婚
职业：自主创业餐饮业 居住住址：新村11大队
问：请问你们的家庭成员有几位?
长福：4位。
问：请问你们的祖籍是新村吗?
长福：是的。
问：对于新村要準备开始进行城中村改造，你有什幺看法?
长福答：不太想。
问：请问为什幺呢?
长福答怕到时候没有租金收，生活没有保障
问：还有其它原因是吗?
长福答：怕到时候拿不到回迁房，大多数农民认为如果好像猎德村那样可以拿
到回迁房当然是好事，但是政府没有给我们这个保证，好多人怕有烂尾楼。
问：除了这些，还有其它原因吗?
长福答：怕改造后收入会变少啊、’
问：除了怕租金收入变少外，还有其它吗?
长福答：怕改造期间住房问题不能解决
问：请问你们村按生产队的分配，每人每年可以拿到多少分红?
长福答：一般每人每年可以拿到一万多吧
问：按人头分配?
长福答：不是，按股份分配
问：一般每股可以分到多少钱呢?
长福答：每股应该口J以拿到6000多吧。
问：你们一家四人，一年最高可以拿到多少钱昵?
长福答：可能2万多，每个村都不一样的。有些人可能会比较多
问：他们最高可以以拿到多少呢?
长福答：最高可能拿到5到6万
问：最低呢?
长福答：一般最低都有1万多
问：那你们一家四口的主要收入来源是什幺?
长福答：主要还是租金
问：你们每个月的租金收入大约是多少呢?
长福答：l万多
问：全部加起来，连你姐姐那口些呢?
答：可能2万多
访谈3
被访者姓名：翁美娟性别：女年龄：31岁婚姻：已婚文化程度：高中
职业：服装厂工人 居住地址：石榴岗村
A问：你们一共多少问房子?
美娟答：除自住房外工共4间
A问：每套房子可以分开几个套间
美娟答：应该可以分10—20个套间
^问：每个套间一般有多少平方米
美娟答：一般12平方米左右
A问：可以租多少钱呢?
美娟答：350元左右
A问：你们还有其它收入来源吗?
美娟答：我们还是有其它I：作的，但是人_上高普遍不高，因为文化水平的限制，
很难找到有少收入的工作，如果只靠外出打工赚的钱，以广卅l的物价水平，我们的
生话就没什幺保障，更不要说我们还要负担小孩的教育生活问题。我们主要是依靠
租金作为主要收入，当然希望政府征地时考虑如何保障城中村人的基本生活．如果
不能，没有人会愿意的。保证有回迁房是最基本的。
A问：一般是哪种类型的租客
美娟答：一般是学生，外来人较多，或者是附近打工做生意的人，因为这边的
租金比较便宜，较多人可以负担得起。我们现在还担心城中村改造后会为我们带来
一个新问题，很多人说，改造后的回迁房可以租looO元左右，但是这个价钱不一定
每个人都愿意。城中村还有很多人是40来岁，只靠租金过活，现在收入来源没有了，
而他们的年纪又大，自然被聘用的机会就少了．那政府义要如何保障这世人的生活
呢?
问：如¨果政府想办法在城中村改造期间为年纪较大的人安排工作，你认为这是一
个解决方法呢?
美娟：这当然是好事，村民有工作便有收入．既可保障生活也可防止他们去赌
问：城中村改造属于社会行为，事在必行，你认为这是一件好事吗?
美娟：我还是那个观点，最基本一定是保证有回迁房。其实改造在一定程度上
应该是一件好事．因为城中村好多都是握手房，存在一定安全隐患。好像如果火灾，
就会很危险，因为消防车根本就进不了村，其实也危及很多人的生命安全。
问：你个人认为城中村改造的利和弊
美娟：我们这里有好一些房子都是没有房产证，很多都是属于违章，改造后我
们拿不回那幺多房子，因为改造后只能按i000元补助太少了，还有存在不公平问题，
以前有些人通过关係，将房产证搞到，有些人是没有办法，末改造前，大家都靠收
租生活，有几间房屋出租就能收到多少租金，如果改造是按房产证实补的，那我那
儿家没有房产证就拿不到，就不公平了，像我以前2000l平方米，现在只能拿到800
平方米。
问：如果政府对违章部分也进行补偿．你认为应该怎样好呢?
美娟：如果是2个方有一个方(违章部分)我会觉得公平些，可以接受
问：如果按3方补L方呢?
美娟：也可以，起码比100()元补偿还好
问：你觉得城中村的改造好处是什幺
美娟：将米补偿后是商业商品房．有物业管理．不用自已烦，像我们现在是24
小时当保姆。有物业管理，好多事情的麻烦就减少了
问：城中村改造．城市观点引入，你认为对你下一代有好处吗?1『而i且可以提高
下一代文化水平
美娟：这样一定足好的，我觉得城市化水平提高会影响到小朋友爱学习的热情，
要读书也要学会做人，这是一个认识的问题
问：你觉得城中村改造，总的米说，应该还是好事吧
美娟：只要保证以上我提到的几点要求，应该是好事，、
问：从另一个方而讲，违章本身就不合法，I而现在你们将这个强加给政府你们
认为合理吗
美娟：农村都是这样，有些人盖房子都没有报建，这是一个历史遗留问题，现
在政府要变，在听大家的意见，I而政府的补偿在得到大家的同意，
问：你知道现在土地是国家的吗?
美娟：农民不和你讲这些，如I果政府强行徵收，打烂村民的饭碗，可能会影起
民愤，大家的负面情绪会更严重
问：政府为了城市发展需要改造，补偿方案按1方赔1方
美娟：我们不公签名同意，不过暂时还没有想到用其它行为表现不同意。但是可能
会一些过激的行为。不过政府应该不会不理民意，
地图信息
地址：石榴岗路自编16-1号附近
打开百度地图查看详情